中信-舒斯贝尔三度拍卖 房地产信托迎兑付洪峰

　　5月3日，与“中信·舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”相关的抵押物将在山东省高级人民法院进行第三次司法拍卖。越来越多的信托公司愿意“通过司法途径”解决房地产信托融资方无法如期兑付的资产处置问题，但司法拍卖绝非各方乐见的结果。

　　根据北京恒天财富的数据测算，2013年房地产信托面临兑付本息高达2800亿元，超过了2012年的1759亿元。仅二季度的兑付规模就有1301亿元，为年内兑付高峰。然而，持续了两年多的房地产调控已将房地产投机的热潮褪去，由资金挪用、民间借贷、经营不善等种种原因造就的地产裸泳者也随之浮出水面。

　　舒斯贝尔三度司法拍卖

　　根据山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司4月15日在其网站发布的《青岛市商服、住宅、商业金融用地司法拍卖公告》，“中信·舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”的抵押物——青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权将于5月3日在山东省法院司法拍卖厅进行拍卖。

　　此前，该抵押物已有过两次拍卖经历。第一次于1月8日流拍，第二次则未经拍卖即遭法院叫停。公开信息显示，于5月3日进行的第三次拍卖在拍卖范围、标的拍卖方式、拍卖价格和保证金数额等方面较第一次拍卖都做了较大调整。

　　在拍卖范围上，第三次拍卖不包括评估价值为6860万元、证号为“青房地权字第201030818号”的土地之上的售楼处、样板房、在建地下车库等地上建筑物。公告提示，竞买人在购得本标的【青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地使用权(住宅)约99.82亩(青房地权字第201030818号)】后，自行与施工、装修单位等权利人协商解决相关问题。

　　在标的的拍卖方式上，本次拍卖由第一次的整体拍卖拆分为三项单独拍卖。分别是，青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧土地使用权(商服)两宗，共计约107.92亩(青房地权字第201085506、201085508号)，参考价：3.02亿元；青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地使用权(住宅)约99.82亩(青房地权字第201030818号)，参考价：3.11亿元；青岛即墨市温泉镇新兴街8号土地使用权(商业金融)约107.28亩(青房地权字第201032785号)，参考价：1.09亿元。

　　不难发现，第三次拍卖参考价(扣除上述不包括项的6860万元)恢复到了第一次拍卖参考价7.89亿元，与第二次拍卖参考价6.46亿元有较大差距。但在保证金的设置上沿袭了第二次拍卖的调整，保证金总和仅为7000万元，相比第一次拍卖时的3亿元有较大让渡。

　　谁是下一个裸泳者？

　　中信·舒斯贝尔项目并非第一个走向司法拍卖的信托案例，然而其受注视程度却远远超过了此前的中融·青岛凯悦项目，或是安信·温州泰宇项目。其原因在于，中信信托一直以来的“行业标杆”形象，令其一言一行都暗含着某种代表了行业的价值取向。

　　中信方面称，公司将始终如一的依法办事，“拍卖也是走的司法程序”。即便越来越的信托机构“通过司法途径”解决房地产信托融资方无法如期兑付的资产处置问题，但司法拍卖绝非各方乐见的结果。

　　从中信信托在舒斯贝尔项目中发现问题，到最终走入司法拍卖，已有接近一年的时间。即便在信托计划中已有“若投资本金未能按时足额收回，或投资收益未达到预期，则追偿期6个月”的设计，但至今年2月23日该项目到期时，抵押物仍在拍卖过程中，中信信托也不得不或以自有资金或寻得接盘方的方式先行兑付。

　　撇开“打破信托刚性兑付”的话题不谈，频频曝光的房地产信托兑付危机事件，正在给仍将房地产信托作为业务重心的信托机构们敲响警钟。虽然任何风险个案的爆发都有其自身特殊的缘由，但我们仍能从中找到将其“合并同类项”的蛛丝马迹。

　　房地产行业在经过了两年多的持续宏观调控之后，已经退去野蛮生长和投机炒房的热度，中小房企正或多或少面临资金链的问题。而其中，涉及民间借贷、存在资金挪用的地产开发商正是风险暴露的重中之重。

　　根据北京恒天财富的数据测算，2013年房地产信托面临兑付本息高达2800亿元，超过了2012年的1759亿元。仅二季度的兑付规模就有1301亿元，为年内兑付高峰。据记者了解，不少信托公司已对风险集中的区域或融资方加强排查监控。谁是下一个裸泳者？