拍卖场上的地产商秘密

投资者亲眼所见的不一定都是真的，地产拍卖也是如此。

最近，香港市场上一连发生的几起轰动一时的事件，几乎都与拍卖，尤其是地产拍卖有关。事实上，地产拍卖一直是发展商眼中的“肥肉”。几年前，许多国有拍卖公司的高管投身地产业，旋即被各路发展商委以重任。无他，正是因为他们熟稔拍卖场上的种种操作。

一个秘密是，千万不要相信“地王”。一般的投资者认为，拍出“地王”，足以证明发展商实力雄厚、资金充沛。但是，事实可能正好相反，发展商是因为缺钱才去创造“地王”。在交纳了几千万元的保证金后，发展商就可以参与拍卖。如果一幅地“不幸”拍出了50亿元的高价，发展商可以8成的价格将地抵押给银行，从而获得40亿元的流动资金。即使银行惜贷，发展商也不过损失几千万的保证金而已。

记者见过很多“地王”，多年后仍是一片荒地，而真正开发“地王”的发展商，几乎都以亏损而告终。

第二个秘密是，发展商可以通过拍卖来托抬楼价，从而卖出自己积压的房子。精明的投资者是否注意到，拍卖场上最积极的买家，也许就是那些在区域里开发楼盘最多的发展商？记者曾采访过一个楼盘，楼面地价不过4000元/平方米，当所在区域创造了几个“地王”后，楼价升到了3万元/平方米。几年内发展商的回报是7倍。

当然，拍卖还有许多功能，可以向各方输送利益，就像股市中的“老鼠仓”。

由于很多地产项目是从相关部门中流出的，按照潜规则，当事人应该有一定比例的“佣金”，可是明给有违法之嫌，那么怎样做是合法的呢？

以一幅成交价1亿元的土地为例，其中有一部分税，大约是300万左右，按规定是由出让人支付的，但是买家可以装作不知道，照样支付。这样，300万就经由拍卖行之手以“佣金”的形式进入了当事人之手。

在地产拍卖火红之时，拍卖师也变得炙手可热。律师的考试培训费在所有职业中算高的，大约8000元/人，但是拍卖师更高，基本都过万。因某闻名全国的大案而落马的一知名律师所主任，被调查前还对记者说，想开一家拍卖行。

事实上，通过拍卖给上市公司“盘活”资金也许更方便。多年前的一起股市大案中，上市公司通过给律师所顾问费的形式，盘活了数千万的资金。当时上市公司高管给出了20%的“过桥佣金”，几经辗转，才有一家律师所敢接手。但是，通过拍卖行就不一样了，几亿元的资金也可以轻易通过保证金的形式盘活，而佣金不过是3%。

除此之外，拍卖还有许多额外的“附加值”，每当银行处置不良资产，拍卖场内外都活跃着不少人，从外国投行到国内的中介，不一而足。一位已金盆洗手，移民海外的拍卖业“大佬”曾对记者坦言：这里头的水，太深。