论小产权房转让合同的效力

近年来，由小产权房转让而引发的纠纷不断。关于小产权房屋转让合同的效力问题也争议颇多，目前有两种观点，有效说和无效说。笔者倾向于第一种，理由有三点。

其一，根据《土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有。农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具备集体经济组织成员的身份，才能依法取得并享有宅基地使用权。根据房地一体原则，当宅基地上房屋被转让，土地使用权也随之一并转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权主体的扩大化，使不具备宅基地使用权资格的人成为宅基地的使用权人，这显然是与《土地管理法》的规定相违背的。该法第六十三条也明文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该规定对农村集体土地使用权的流转作了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是对土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。

其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所建房屋自然也不具有完整的所有权，对于所有权不完整财产的流转条件理应受到限制，其转让合同的效力也有待商榷。

其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年 12月30日 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。 无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障，如果放任该类房屋自由转让，不仅会破坏房地产市场的交易秩序和城市建设的统一规划，也将引发诸多的社会矛盾，不利于社会稳定和经济发展。

随着小产权房屋转让纠纷的日益增多，为避免同案不同判现象，当务之急是尽快制定出相关的法律法规或者法院内部的指导性意见，以完善制度，统一法律尺度。