北京产权交易所房产类挂牌项目激增

房市刮冷风，部分中小房企不得不以股权换资金，以求渡过难关。

统计数据显示，自今年1月起，北京产权交易所（以下简称“北交所”）房地产类项目维持在高规模，挂牌项目多达60余宗，市值逾百亿元。“从去年6月份开始，市场融资成本不断走高，房地产融资项目变得很难做。”沪上一位券商资管人士对记者坦言，“我手上还压着两单房企融资业务，都是排名前50强的房企，因为抵押物不够所以风控不通过。大型房企融资都不易，更何况小房企。”

亏损房企“卖”股权

记者查询北交所网站发现，今年以来挂牌的房产类项目有60余宗，其中以单个房地产项目居多。此外，还有10多宗股权转让项目。

值得一提的是，拟进行股权转让的均为中小房企，并存在亏损、停业等情况。比如，四川某小型房地产企业，因经营亏损停业，挂牌1元出售50%的股权。该公司评估后的净资产为-449.67万元。“这个项目的委托方是一家国有企业，以1元价格转让一半股权并非贱卖资产。拟转让的企业净资产已经为负，基于这种情况，委托方才以1元挂牌，希望能借此找到愿意注资的人。”北交所工作人员告诉记者。

记者注意到，在北交所的交易平台上，还有来自天津、无锡等地的中小房企干脆转让100%股权，挂牌价在1亿-3亿元不等。天津某房地产开发企业挂牌价2.72亿元，拟转让100%股权。该公司在转让条件中明确表示，“公司目前存在向浦发银行借款2.28亿元，意向受让方需书面承诺：成功受让后在指定的时间之内，将该笔债务之价款打入转让方指定的银行账户。”

融资利率12%以上

“房地产是资金密集行业，很多房企都是靠借贷资金运作项目的。”上述券商资管人士向记者透露，“去年以来，房地产企业的融资成本不断走高，目前的融资利率在12个点以上。如果碰到有的企业急需资金，利率会上升至15-16个点。”

据悉，2013年“新国五条”出台以来，金融机构对房地产贷款的审核日趋谨慎，部分中小房企甚至无法从银行获得贷款。一旦中小房企开发的项目陷入滞销，难以完成销售回款，资金问题就会立马暴露并成为压垮企业的“最后一根稻草”。

该资管人士直言，“整体来看，房地产企业愿意给出的利率是最高的，我们也愿意接这种项目。但因为害怕房地产的风险，风控部门严格把控这块业务的审核。就算是排名前50强的房企，没有足够的实物或股权做抵押，也只能推掉不做。”

小房企出局加速

数据显示，2月28日-3月6日，北交所新增挂牌项目总金额达7.62亿元。对此，研究机构兰德咨询总裁宋延庆指出，实际成交量和成交额度要远多于挂牌成交数。因为民营房企可以不挂牌，更多的房企是甲乙两方直接谈成功就交易了。

记者注意到，上市房企对中小企业的并购也显示出热情。今年2月份，云南城投[简介 最新动态]和上海建工先后发布并购公告。云南城投以7594万元收购成都民生喜神投资有限公司28%的股权及债权，涉足养老地产。上海建工则以35.2亿元竞得南京奥和房地产开发有限公司100%股权，并借此进军南京市场。

据兰德咨询研究报告，截至2013年底，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万家，比2010年减少36.6%。预计未来3年内还将有30%的企业出局，其中以中小房企为主。