房地产项目频现产权交易所

房地产公司股权转让成为近期产权市场的热点。近期上海华江建设发展有限公司、宜春赣铁置业有限公司、南京中储房地产开发有限公司、上海众弘置业发展有限公司等多家公司股权、债权项目转让，多数公司是为开发房地产项目而设立的项目公司。由于资金链紧张、开发经验不足、完工期限将至等种种原因，这些公司的股东不得不通过股权转让的方式寻求更具实力的接盘方。为了项目顺利实施，老东家也为受让方设定了门槛。

房地产项目成热点

包头市时代金科房地产开发有限责任公司、上海华江建设发展有限公司、河南华诚房地产开发有限公司在上海联合产权交易所挂牌转让。项目信息显示，包头中铁房地产开发有限责任公司持有的包头市时代金科房地产开发有限责任公司100%股权及转让方对标的公司3.46亿元债权挂牌价格为4.28亿元。时代金科和包头市昆都仑区人民政府于2010年4月签署《包头市昆都仑区新城村城中村改造项目合作协议书》，时代金科作为开发主体，具体实施项目开发建设；由包头市昆都仑区人民政府协调市政府和相关部门，通过招拍挂等方式出让目标项目的土地使用权，时代金科参与竞买。

上海嘉定区房地产（集团）股份有限公司和上海绿洲投资控股集团有限公司合计持有的上海华江建设发展有限公司25%股权挂牌价格为8009.14万元。该公司近年盈利状况良好，2011年至2013年分别实现净利润27586.75万元、1030.44万元和21517.36万元。转让方要求，意向受让方应具备房地产一级开发资质，注册资本不低于1亿元，意向受让方或其直接控股或间接控股公司2013年开发建筑总面积不小于50万平方米。

江西赣铁置业有限公司持有的宜春赣铁置业有限公司82%股权日前在江西省产权交易所挂牌转让，挂牌价格为9643.20万元。宜春赣铁置业有限公司是江西赣铁置业有限公司的全资子公司，于2010年成立，注册资本8000万元。本次转让资产以江西中山资产评估有限责任公司出具的资产评估报告为依据，以2013年11月30日为评估基准日，该公司的总资产13190.73万元，流动负债1500.87万元，净资产11689.86万元。标的企业债务共计1500万元，截至评估报告基准日后至挂牌日前，标的企业已向债权人江西赣铁置业有限公司偿还560万元的债务，扣除已偿还的债务后，标的企业共计欠债权人江西赣铁置业有限公司940万元的债务。意向受让方需符合本项目规划条件，能与项目规划养老、养生基地相配套；具备建设康复中心所需要的医药技术资源。项目不接受联合受让。

中储股份回笼资金

北京产权交易所项目信息显示，中储股份持有的南京中储房地产开发有限公司100%股权及7.46亿元债权挂牌转让，挂牌价格为13.49亿元。中储股份称，此次股权转让是为加快项目资金回笼速度，按目前挂牌底价测算，本次股权转让扣除公司初始投资成本后将实现投资收益约3.6亿元。为开发南京市鼓楼区中央北路河路道1号N0.2012G54地块，中储股份于2013年1月在南京市独资注册成立了南京中储，负责中储国际广场一期项目。项目预计地上建筑面积20.2万平方米，地下建筑面积14.5万平方米，总投资25.3亿元。中储国际广场于2013年10月开工，预计2015年完工。

转让方指出，意向受让方应为房地产开发企业，并需具备二级及以上房地产开发资质，意向受让方已开发房地产的竣工面积不低于25万平方米。若为联合受让，联合受让体组成方不得超过两家，联合受让体中至少一方须符合上述条件。

从中储股份的表述来看，此次转让应是资金链问题所致。根据评估，南京中储存货评估增值34790万元，主要因为南京市商业办公发展较为迅速，委估宗地的地上容积为3.6，并处于鼓楼区中央门商务商贸核心发展区域，有一定的发展潜力，因此评估出现了增值。中储股份收益主要是土地增值部分，不过在这个时间点卖出，项目后续的开发收益将无法享受。

上海众弘开发经验不足

上海众弘置业发展有限公司100%股权及其对上海众弘置业发展有限公司19.98亿元债权通过上海联合产权交易所挂牌转让，挂牌价格为22.24亿元。股权结构方面，上海虹桥商务区投资置业有限公司持股50%，上海地产（集团）有限公司持股30%，上海现代建筑设计（集团）有限公司持股20%。

上海众弘于2013年9月24日由上海众合地产开发有限公司以存续分立的方式分立新设，主要是为虹桥商务区核心区一期08地块D13项目开发而设立。标的公司拥有土地使用权面积46095平方米，用地性质为商业、娱乐、办公、综合。该项目经规划和设计建设高级酒店及商办物业，限于转让方在高级酒店开发经营方面的经验欠缺，需引进具备与之相匹配开发资质和开发经营经验且拥有雄厚资金支持的投资人，来满足该项目在虹桥商务区的战略定位，将标的公司开发项目打造成精品项目。

根据上海虹桥商务区管理委员会开发建设处对标的公司《关于D13街坊开发建设周期的征询》的回复，“08地块D13街坊的土地出让合同中明确载明了项目开竣工日期。从目前情况来看，竣工日期十分紧迫。因此，出让方和受让方的转让协议签署后，受让方应在二年内完工，并办理竣工验收备案文书”。为了项目顺利实施，转让方要求，受让方或其关联企业注册资本不少于5亿元，必须具备房地产开发企业一级资质且2012年度经审计的净资产不低于50亿元的境内企业；需具备独立开发星级酒店的技术和经验且累计建筑面积不少于10万平方米；须具备投资开发商业办公物业的能力，已交付使用的商业办公物业累计总建筑面积不少于100万平方米。