百联集团折价转让三地产公司资产

　　今年5月挂牌无果，百联集团再度挂牌转让上海濠泉房地产有限公司、上海建配龙房地产有限公司和上海兴力达商业广场有限公司三公司的股权和债权。对比前后两次挂牌价格，此次挂牌总价折价6.6%。今年5月挂牌时，百联集团要求项目不接受联合受让主体，此次挂牌中受让门槛有所降低，已没有类似表述。

　　三公司股债权打包

　　中国证券报记者从上海联合产权交易所获悉，上海濠泉房地产有限公司100%股权及转让方对上海濠泉房地产有限公司66035.37万元债权、上海建配龙房地产有限公司100%股权及转让方对上海建配龙房地产有限公司284395.82万元债权正在挂牌转让，转让方均为百联集团有限公司。与此同时，百联集团下属上海百联商业连锁有限公司则通过上海联合产权交易所挂牌转让上海兴力达商业广场有限公司100%股权及其对上海兴力达商业广场有限公司62595.71万元债权。

　　根据挂牌信息，上海濠泉项目挂牌价格为24.51亿元，建配龙和兴力达挂牌价格分别为28.44亿元和14.85亿元。去除债权后，三家公司股权对应的挂牌价格分别为17.91亿元、1元和6.26亿元。转让方要求，三个项目股权和债权捆绑转让，这也意味着接盘方至少须支付67.8亿元才能拿下三个项目。

　　虽然要求同时接手三个项目，但是转让方在挂牌公告中对各项目均提出具体要求。根据上海濠泉挂牌公告，意向受让方须同意按现状接收上海濠泉，并同意上海濠泉继续履行已对外签订的工程建设等合同。受让方须同意并向转让方承诺，受让本项目后一年内不将此次受让的股权向他人进行转让。建配龙挂牌公告中要求，转让方同意在适当条件下与受让方就建配龙的商场经营以回租、受托管理等合作方式进行，具体商务条件另行约定。此外，建配龙应收原股东16.81亿元的债权不纳入本次转让范围，意向受让方有义务配合转让方促使建配龙进行追索，但该等债权损益由转让方承担或享有。根据兴力达挂牌公告，意向受让方须同意按现状接收兴力达，并同意兴力达继续履行已对外签订的物业管理等合同。意向受让方须同意兴力达继续配合办理已售房产的产证办理等事宜。

　　评估值大幅溢价

　　兴力达和建配龙成立时间较早，分别成立于2002年和2003年，上海濠泉成立于2010年。从注册资本金来看，三公司注册资本分别为1亿元、1.275亿元和7.6亿元。转让方并未提供兴力达和建配龙的财务数据。上海濠泉的营收数据亦未提及，仅从提供的净利润指标来看，该公司的经营情况不佳。上海濠泉2012年和2013年分别实现净利润1.01万元和29.84万元，今年1-3月实现净利润1.48万元。

　　作为共同点，三个项目资产评估值均出现大幅溢价。以2014年3月31日为评估基准日，上海濠泉资产总计账面值为142240.04万元，评估值为243395.74万元；净资产账面值为76040.53万元，评估值为177196.23万元，溢价达1.33倍。以2014年4月30日为评估基准日，兴力达资产总计账面值为112810.55万元，评估值为196411.91万元；净资产账面值为18373.27万元，评估值为101974.64万元，溢价4.55倍。以2014年3月31日为评估基准日，建配龙资产总计账面值为133017.55万元，评估值为312392.72万元；净资产账面值为-155332.55万元，评估值高达24044.67万元。

　　评估值出现大幅溢价，与这些公司目前拥有的资产不无关系。兴力达主要资产系普陀区真光路1228号、1258号、曹安路163号的部分办公用房和真光路1388号、曹安路179号酒店。上海濠泉核心资产系地处徐汇区286B-3地块的土地使用权，土地面积为48389.7平方米，土地用途为商住办。实际上，该地块为百联集团旗下百联集团置业有限公司2012年12月以12.42亿元的价格竞得，如今这块资产价值已经大幅升值。不过，需要注意的是，根据国有土地出让合同约定，该项目原约定应于2014年1月31日前开工，至本次股权转让基准日，尚未开工，上海濠泉正在办理有效期延期手续。

　　折价再次挂牌转让

　　实际上，中国证券报记者此前曾报道，百联集团今年5月就曾挂牌转让上海濠泉、建配龙和兴力达股权和债权。根据当时挂牌公告，三个项目挂牌价格分别为24.6亿元、31.5亿元和16.5亿元。对比前后两次的挂牌价格不难发现，三个项目的挂牌价格均有所降低。但从股权挂牌价格来看，建配龙挂牌价格下降幅度最大，已经从之前的超过3亿元下降到仅1元。如今三个项目的合计挂牌价格67.8亿元较此前的72.6亿元已经下浮6.6%。

　　在5月公告中，百联集团要求，上海建配龙房地产有限公司和上海兴力达商业广场有限公司必须同时受让。另外，在受让上海濠泉房地产有限公司的同时，必须要参与上海建配龙房地产有限公司和上海兴力达商业广场有限公司两个挂牌项目的受让。这也意味着，按照当时的要求，建配龙和兴力达成为受让上海濠泉的前提条件，但受让兴力达和建配龙项目同时不必受让上海濠泉项目。如今的挂牌公告中，百联集团要求三个项目必须同时受让。

　　此外，今年5月挂牌公告中，百联集团曾要求项目不接受联合受让主体，但是此次挂牌公告中并无类似表述。业内人士认为，由于挂牌价格高，给单独受让提出较高资金要求。接受联合受让，意味着受让门槛有所降低。

　　百联集团主业集中在商业零售业，房地产业务主要被划归百联置业旗下，百联置业发展定位于房地产资源管理中心和房地产市场运作平台，强项在房产中介、招商等领域，并不擅长于地块开发。值得注意的是，除了上述三个房地产公司项目之外，百联集团下属上海百联集团资产经营管理有限公司今年5月还挂牌转让武汉昌宝置业有限公司100%股权及债权。